【上課筆記】
什麼叫「產權」？
「產權」包含哪些內容？
買賣房屋最重要的是……「要防騙」！
上一堂課「買賣房屋應注意事項」，陳老師告訴我們進行不動產買賣時，買方要注意的事情（包含：1.硬體：適用性、收益性、增值性及瑕疵性；2.軟體：產權調查、確認當事人、檢查證件及履約保證；3.節稅）、賣方應注意事項（包含：1.合理售價；2.安全取款；3.節稅），以及如何買到增值屋。
而其中最先最重要最要注意的，就是要防騙！所以產權調查、確認當事人、檢查證件及履約保證都要特別注意。後三項第一堂課已經說明，這堂課就針對「產權調查」詳細解說：
◎進入「產權調查」之前，得先瞭解背後的法律基礎：
生活在社會團體中，我們會與人接觸、交流，過程中也會牽涉到物，而產生各種關係，為了能讓交流順利進行，並且在發生事故、爭執時能有判別的依據，就逐漸發展出一套規則，也就是現在的法律。「六法全書」就是與我們一般日常生活較有密切關係的法律，它包含：
一.憲法：國家的根本大法。所謂根本大法，是指國家的基本組織、人民的基本權利與義務、國家的基本政策與基本法律，都發源於憲法的意思。所以所有其他法律的規定都不得與憲法牴觸，否則無效。（法務部：憲法入門）
二.民法及相關法規：規範一般社會生活關係之法律。分為：總則篇、債篇、物權篇、親屬篇及繼承篇五篇。（維基百科：民法 (中華民國)）
三.刑法及相關法規：規定「犯罪」與「刑罰」的法律，也就是規定何種行為構成犯罪，以及犯罪行為應該如何處罰的法律。
四.民事訴訟法及相關法規：以民法上權利實現及救濟為目的所制定的法律。（維基百科：民事訴訟法）
五.刑事訴訟法及相關法規：國家為實行刑罰權所為之全體訴訟行為；亦即，係指以確定國家刑罰權之有無及其範圍為目的之有關行為。包括偵查、起訴、審判、執行四大程序。
六.行政法規（內政、地政、財政……）：有關國家行政權運作的法律總稱。
這些其實都跟我們日常生活有關，不過大概只有在自己有狀況發生時，我們才會注意，我也是上課後整理筆記才警覺很重要，也才知道凡事背後都有依據及一整套架構，當然有些法條是看怎麼解釋及判例，甚至有時要申請釋憲才能解除爭議。另外，隨著時代的前進，我們對某些狀況的觀點也會調整，這時就要修法，讓法律隨著時代調整。最最重要的是：法律只保護懂法律的人！所以至少我們要有基本知識，不然遇到狀況可能會不知所措。
◎接下來說明與不動產較有關係的民法：民法是規範一般社會生活關係之法律，想想看，社會生活中的基本是什麼？是不是「人」跟「物」？我們常聽人說的「自然人」、「法人」就是民法中的「人」；「不動產」、「動產」就是民法中的「物」：
一.人：權利主體：有以下兩種：
（1）自然人：法律所給予權利以及負擔義務之個人。
（2）法人：非自然人而在法律上被認定有其權利義務主體的團體組織，有以下兩種：
①財團法人：以財產為成立基礎。比方基金會、私立學校、研究機構、教會、寺廟、慈善團體、財團法人醫院。
②社團法人：以社員為成立基礎。有以下兩種：
a.公益法人：如一般學會、農會、漁會、公會。
b.營利法人：一般公司行號即屬此種營利法人。
二.物：權利客體：也有以下兩種：
（1）不動產：謂土地及其定著物；不動產之出產物，尚未分離者，為該不動產之部份。
（2）動產：除不動產以外之物。
老師也提到一般人比較容易混淆的項目：
◆大樓管委會不具法人資格，是公寓大廈管理條例下的組織，不是權利主體，所以沒辦法買賣房地產，在公寓大廈管理條例未公布前，甚至不能訴訟，比方對不繳管理費的住戶，無法提告。
◆違章建築有產權，屬起造人，只有使用價值。因為是違法，所以不能登記，就沒有所有權。
◆門牌：屬戶政機關管轄，方便接收各類郵件，不是地政機關發的。
◎「人」是權利主體，對權利客體「物」有「物權」：指直接支配特定物，而享受其利益，並具有排他性之權利。
◎不動產物權則有七種：所有權、抵押權、地上權、典權、不動產役權、農育權、耕作權（土地權）。
一.所有權：所有人對其所有能全面的支配，而具有彈性及永久性之「完全物權」。民法第765條：所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉。
以下六種物權為「他項權利」，又稱「不完全（或限制）物權」。
二.抵押權：屬於「擔保物權」，民法第860條：稱普通抵押權者，謂債權人對於債務人或第三人不移轉占有而供其債權擔保之不動產，得就該不動產賣得價金優先受償之權。例如：以不動產向銀行貸款，銀行即會設定抵押權。
三.地上權：指以在他人土地上有建築物或其他工作物為目的而使用他人土地之權，在存續期間內可以使用及收益。屬於「用益物權」。
目前設定地上權的案例如：台北101、SOGO百貨、晶華酒店、君悅酒店、捷運共構宅等。
以上三種不動產物權較常見，以下四種物權較少見。
四.典權：民法第911條：稱典權者，謂支付典價在他人之不動產為使用、收益，於他人不回贖時，取得該不動產所有權之權。
五.不動產役權：民法第851條：以他人不動產供自己不動產通行、汲水、採光、晀望、電信或其他以特定便宜之用為目的之權。
六.農育權：民法第850條之1規定：在他人土地為農作、森林、養殖、畜牧、種植竹木或保育之權。農育權之期限，不得逾二十年；逾二十年者，縮短為二十年。但以造林、保育為目的或法令另有規定者，不在此限。
七.耕作權：土地法第126條：公有荒地適合耕地使用者，除政府保留使用者外，由該管直轄市或縣（市）地政機關會同主管農林機關劃定墾區，規定墾地單位，定期招墾。第133條：承墾人自墾竣之日起，無償取得所領墾地之耕作權，應即依法向該管直轄市或縣（市）地政機關聲請為耕作權之登記。但繼續耕作滿十年者，無償取得土地所有權。
◎動產物權則有三種：所有權、質權、留置權。
◎民法第758條：不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。前項行為，應以書面為之。
民法第761條：動產物權之讓與，非將動產交付，不生效力。但受讓人已占有動產者，於讓與合意時，即生效力。
◎有了基本的法律觀念後，我們開始進入「產權調查」。先了解產權是什麼？
就狹義來講：是指不動產或動產的所有權而言。
就廣義來說：則是指所有不動產物權（七種）或動產物權（三種）而言。
「產權調查」的目的，在了解不動產及所有權人的基本資料，以及有無查封、限制登記、設定他項權利等情事，以便掌握產權狀況，維護交易安全。一般知名的仲介公司均會將產權調查的結果作成「不動產說明書」，提供買方做購屋時的有力參考。但我們也要有個底，知道至少要有哪些資料，以免在資料不全的狀況下誤下決定。
產權資料至少要包含下列三種：
一.登記謄本：向地政事務所申請。要特別注意上面的列印時間，因為謄本內的資料隨時都可能變動（比方貸款、借款、限制登記……），如果不是最新的，有可能已經有變化而造成誤判。
有「土地」及「建物」兩種登記謄本，每種謄本都有三個部分：
（1）標示部：記載此「物」（不動產：土地或建物）的基本資料。
◆土地謄本標示部中，「地目」共有21種，是日據時代留下來的，比較少用，現在主要看「使用分區」，如果「使用分區」是標示（空白），代表該筆土地是都市土地，須向都發局（台北市）或城鄉局（新北市）申請土地使用分區證明書。如果是非都市土地，則會直接在「使用分區」及「使用地類別」標示是什麼區、什麼土地，比方鄉村區、乙種建築用地。看這兩個項目就知道該建物是蓋在什麼樣的「土地」上。
◆建物謄本標示部中的「其他登記事項」，通常會記載「使用執照字號」。
（2）所有權部：記載「人」（所有權人）的基本資料。
◆「限制登記事項」記載在此部的「其他登記事項」中，要小心仔細看是否有相關的限制登記事項，比方已被辦理「查封登記」、「假扣押登記」。如果沒有「所有權部」，則會記錄在「標示部」。
（3）他項權利部：記載除所有權外的其他不動產物權狀況。如果沒有其他不動產物權，此部分就不會印出。
登記謄本，目前依申請人的不同，也分成三種，內容同樣有以上三部，只有所有權人的資料依申請謄本人的身分不同，而出現不同資訊。
（1）第一類謄本：僅所有權人本人可申請，顯示所有權人全部登記資料。
（2）第二類謄本：任何人都可申請，僅顯示所有權人部分姓名、部分統編及完整住址。
（3）第三類謄本：僅利害關係人可申請，僅顯示所有權人完整姓名及住址。
有時一筆土地或建物不只一位所有權人，如果想要了解該土地或建物全部共有情況，就申請「全部」的謄本；如果只是要知道該權利人的登記資料，就申請「部分」的謄本。
二.測量圖：分兩種，也是向地政事務所申請。
（1）土地：地籍圖謄本。以所知之地段、地號申請。
（2）建物：建物測量成果圖謄本。以所知之地段、地號及建號、地址申請。
三.土地使用分區證明書：以所知之地段、地號申請。台北市：向都發局申請；新北市：向城鄉局申請。
以上登記謄本、測量圖及土地使用分區證明書，現在均可線上申請，只要知道負責單位，即可上網按照步驟一步步申請。
申請出來後，與所有權狀之資料，交互對照，看是否合法及資料是否有不相符之處。接下來的課程，也會一一解說較特殊產品（比方：國宅、軍宅、工業住宅、違章建築、農地農舍）要注意的事項。
但說實在話，除非是專門投資買賣不動產或仲介經紀人、代書，一般人根本不會常常接觸上列資料，也就不知道當中的「眉眉角角」，所以，在買賣房子時，能有熟悉不動產專業的朋友或仲介、代書，或者經由較知名值得信賴的房仲公司把關，較不會誤入陷阱，損失慘重。
◎面積介紹及換算：所有權狀及登記謄本都有記載
一.面積換算：
1平方公尺=0.3025坪 ； 1坪=3.3058平方公尺
1公頃=100公畝=10000平方公尺=3025坪，所以
1公畝=100平方公尺=30.25坪
1甲=10分，約是2934坪，所以1分約是293.4坪
二.建物面積：該筆建物是多少面積，建物所有權狀及登記謄本都有記載：
銷售面積=主建物面積+附屬建物面積+公設面積
主建物面積：指室內面積，但民國83年10月19日（以建照為準）前的建築，可能涵蓋小公面積。
附屬建物面積：指附從於主建物，常助其效用，但不具獨立性之次要建築物，如：陽台、平台、雨遮、屋簷、露台、花台……等。
公設面積：含大公面積（如：變電室、管理員室、運動室、聯誼廳……等）及小公面積（如：該主建物當層樓之梯間）。
另外車位面積也很多種呈現方式，要弄清楚是何種型態，以便計算價值：
（1）獨立產權：有獨立所有權狀。
（2）車公型態：車位的面積是在個別的公設面積內。
（3）併入大公型態：車位的面積是在大公設面積內。
（4）使用權型態：只有使用權，但無產權。
三.土地面積：該所有權人擁有該筆土地多少面積，土地所有權狀及登記謄本都有記載。土地登記謄本：基地「面積」記載在「標示部」，「權利範圍」記載在所有權部。
基地面積×持分（權利範圍）=基地持分面積
以上即是第二單元：「產權介紹」的筆記整理。
整理這篇筆記前，發生了台南維冠大樓因地震倒塌事件，再一次喚醒我們對居家安全的重視，買賣不動產真是人生大事！其實我們也只是想要一個安居樂業的家，所以在買賣房子之前，盡量多了解大環境：包括：該地自然災變的頻率、地質狀況（是否位在斷層帶、順向坡、土壤液化區……）、淹水狀況……；小環境：建商信譽、建商針對地質狀況做了哪些處理、周邊生活機能、產權狀況……多一分了解，也就比較能做好選擇。
END 煜
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