【上課筆記】
噓～
買賣房屋最重要的是……「要防騙」！
你知道賣你房子、租你房子的人──
真的是「所有權人」嗎？
到底買賣不動產要注意什麼，才不會虧～大了！
之所以會來上陳進義老師的「不動產研習營」，是因為公司總經理的介紹，他覺得陳老師真的很專業，上課言之有物且實務經驗豐富，信手捻來都是實際發生的案例。一般人由於不常買賣，一不小心可能就會誤觸陷阱、陷入麻煩。尤其不動產金額龐大，影響身家甚鉅，遠非一般消費可比，唯有擁有相關知識，才能安居樂業！
陳老師常說：「不動產法令多如牛毛，但有毛的牛才健康。」趁不動產這幾年的盤整，好好學習、消化相關知識，以備未來不管是置產或投資，都能順利、安心地進行。
個人雖然在初入社會時做過房屋仲介，不過已年代久遠，現在再聽陳老師的課仍覺眼界大開，屢有醍醐灌頂之感！人家說學習最好的辦法是分享，因為分享，就要對所學的內容仔細思量，才能完整呈現，也才會知道自己還有哪些地方需要補強！在此也要先聲明，筆記只是個人紀錄，一定有漏聽、誤解之處，如對不動產有興趣，還是要親自聽陳老師講課才是，臨場的學習效果絕對不一樣！
接下來，我們先來鳥瞰一下陳老師的整體課程架構：
第一單元：買賣房屋應注意事項。
第二單元：產權介紹
第三單元：不動產稅費介紹及計算
第四單元：過戶流程及簽約應注意事項
第五單元：房屋貸款及抵押權介紹
第六單元：如何申辦自用地價稅、自用增值稅及重購退稅介紹
第七單元：車位買賣及陽台補登
第八單元：預售屋買賣及應注意事項
第九單元：房屋租賃介紹
第十單元：特殊身份當事人之買賣
（未成年人、禁治產人、服役軍人、服刑犯人、盲人、華僑、大陸人、外國人、法人）
第十一單元：特殊標的物之買賣（國宅、軍宅、工業住宅、違章建築）
第十二單元：農地及農舍買賣
第十三單元：繼承實務介紹
第十四單元：遺產稅介紹
第十五單元：贈與及贈與稅介紹
第十六單元：公寓大廈管理條例介紹
第十七單元：票據法簡介
第十八單元：強制執行法及不動產法拍介紹
第十九單元：土地法三十四條之一（共有物處分）介紹
第二十單元：房地合一與實價課稅
一路看下來，已經把一般買賣、租賃不動產會碰到的狀況都涵蓋了。
接著，我們就來看第一單元：「買賣房屋應注意事項」的筆記整理：
◎第一單元是總論，讓我們知道買賣房屋應該要注意的事項，之後各單元則詳細探討之：
如果你要買房子，會考慮哪些事情？是：目前房價？預算？地點（臨捷運、學校、公園、生活機能好……）？有哪些費用要繳？……
如果你要賣房子，又會考慮哪些事情？是：要賣多少？收的到錢嗎？要繳多少稅？又有哪些費用？……
回想幾年前會打算買房子的原因，實在是因為在原來的地方待太久了，雖然房東對我們都很好，但仍然感覺缺乏踏實感，於是就在朋友的協助下開始看屋。印象中是晚上來板橋看，逛著逛著就看到這棟新成屋，感覺還不錯，於是白天再來看環境，不錯喔！生活機能很好：有公園、學校、傍晚菜市場、附近就有公車站牌……最重要的，價錢在可接受的範圍，然後上網看大家的風評與應該注意的事。咦～好像也沒想太多，也沒發生什麼事。當然，之前的仲介經驗提供不少幫助，讓自己在過程中比較知道要注意什麼，心會比較篤定。所以在買賣房子之前，心中先有一幅藍圖、架構，列出注意事項（檢核表），是有很大幫助的。當然，有仲介協助很好，但最好自己心中有個底（畢竟錢、房子是自己的），不然遇到兩光仲介，也是很麻煩。
另外，有些人覺得用租的就好，幹嘛花那麼多錢在房子上，未來還要揹貸款，不就受限很多？這就看個人選擇了，每個人的狀況、個性、特質都不同，需要好好面對內心，看看自己需要的是什麼，同時也對自己的選擇負起責任。
好！步入正題：「買賣房屋應注意事項」
一.買方應思考的事項：請先在心裏想：如果我是買方，我要考慮那些事情？然後與下面列出的項目對照看看：
（1）房屋（硬體）本身：
①適用性：
a.自住：考量家裡成員種類、人數……
b.自營生意：是辦公？店面？廠房？哪種生意？
★自住、自營考量：預算有多少？區域？地段？生活機能？交通？……
②收益性：屬長期投資，收益來源一般為租金，要考量：
a.可能不是每個月都租的出去。
b.仲介費。
c.租賃所得稅。
③增值性：屬短期投資，收益來源一般為差價。
★①②③都會考量增值性，請看三.如何買到增值屋
④瑕疵性：
a.海砂屋：民國90年以前興建，有可能是。
87年修訂CNS 3090號中規定預拌混凝土最大水溶性氯離子含量如下：（超過規定值時，鋼筋需做防銹處理）
預力混凝土：0.15 kg/m3 ；鋼筋混凝土：0.3 kg/m3
b.輻射屋：民國71至75年興建的房子，有可能是。
★a及b兩項，於付斡旋金時列入斡旋條文：轉定金前要做海砂、輻射屋檢測且出具報告、證明，確認不是海砂及輻射屋，才能轉成定金。
c.凶宅：無法檢測，需於該屋周遭詢問，比方里長。而賣方則可以以公文向附近消防局、警察局要求出具非凶宅證明。
★內政部曾經函釋有關「凶宅」的認定標準：係指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分（包括主建物及附屬建物），曾發生兇殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分），及在專有部分有求死行為致死（如從該專有部分跳樓）；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專有部分）。但實務上，法院並不完全依照內政部的函釋判決。比方：不在持有期間發生、或死亡於屋外小公，皆有法院判凶宅的案例。
★另外，如果承租人在屋內自殺死亡，出租人可提告繼承人求償，但繼承人可拋棄繼承。參考：房客自殺 房東能否求償？（呂秋遠律師）
d.漏水屋：要找專業的抓漏專家先看，或者仲介是否有負責？負責的內容是什麼？
（2）產權（軟體）：
①產權調查：產權資料有登記謄本、測量圖及土地使用分區三種，於第二單元詳細介紹。
②確認當事人：是否是所有權人本人？需詳細對照證件，如是特殊當事人，於第十單元詳細介紹。
③檢查證件：所有權狀、身分證都可能偽造，但權狀及身分證上都有防偽標記，需要特殊機器辨識，比方：紫光驗證機、紅外線驗證驗偽機，地政機關應該會有。
★參考案例：歹徒持偽造權狀詐騙建商簽約金，民眾宜加以防範
④履約保證：由銀行轉投資的建築經理公司，代為保管買方價金及賣方文件，待所有手續及過戶、交屋完成後，才將價金交給賣方。以消除買方擔心付了錢卻拿不到房子，賣方擔心交出相關文件卻收不到錢的困擾。目前建經公司會收取交易金額的萬分之4-6的費用。
（3）節稅：持有不動產期間，每年要繳地價稅及房屋稅。買賣時賣方繳土地增值稅（過戶前繳），舊制要繳房屋之財產交易所得稅（併入隔年綜所稅申報繳交），新制則繳房地合一稅（移轉登記後30天內申報繳交）；買方則要繳契稅。於第三、六單元詳細介紹。
二.賣方應思考的事項：如果我要賣房子，要考慮那些事情？
（1）合理售價：
①進入「內政部不動產交易實價查詢服務網」或各大房仲公司成交行情網頁，參考與自己房屋條件相仿之實際成交案件價位。
②進入「司法院法拍屋公告網」，參考三個月內之拍賣價位。
（2）安全取款：
①自己也要指定代書，避免買方串通其指定的代書詐騙。
②自己先行貸款設定，這樣買方貸款銀行會先還賣方的貸款。
③履約保證：請看前面提到之「履約保證」。
（3）節稅：於第三、六單元詳細介紹。
三.如何買到增值屋：常聽人說，投資房地產最重要的三個原則是：位置（Location）、位置（Location）、位置（Location）。除了位置還有什麼？
（1）地段好：生活機能好：食衣住行育樂都符合標準。
（2）人口成長：人口呈現淨流入。請查詢：內政部統計查詢網之「土地與人口概況」
（3）房地產供給量少：人口即使成長，但供給量太多，也沒辦法增值。可參考：內政部統計查詢網之「核發建築物使用執照統計」
（4）買在起漲前：
①注意附近公共設施之建設：詢問里長及民意代表。
②參閱「都市計畫圖」，以便知道附近有哪些公共建設，網路搜尋各縣市政府之都市計畫圖即可參考。要小心確認是實質的公共建設，或只是投資客的炒作。
◎陳老師也特別提醒，如果要到國外買賣不動產，除了上述事項，尚須注意五率：法律、稅率、利率、匯率、投報率
以上即是第一單元：「買賣房屋應注意事項」的筆記整理。
也歡迎分享您買賣房屋後，覺得應該要注意的事情！
參考資料：
END 煜
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