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【上課筆記】

噓~

買賣房屋最重要的是……「要防騙」!

你知道賣你房子、租你房子的人──

真的是「所有權人」嗎?

到底買賣不動產要注意什麼,才不會虧~大了!

之所以會來上陳進義老師的「不動產研習營」,是因為公司總經理的介紹,他覺得陳老師真的很專業,上課言之有物且實務經驗豐富,信手捻來都是實際發生的案例。一般人由於不常買賣,一不小心可能就會誤觸陷阱、陷入麻煩。尤其不動產金額龐大,影響身家甚鉅,遠非一般消費可比,唯有擁有相關知識,才能安居樂業!

陳老師常說:「不動產法令多如牛毛,但有毛的牛才健康。」趁不動產這幾年的盤整,好好學習、消化相關知識,以備未來不管是置產或投資,都能順利、安心地進行。

個人雖然在初入社會時做過房屋仲介,不過已年代久遠,現在再聽陳老師的課仍覺眼界大開,屢有醍醐灌頂之感!人家說學習最好的辦法是分享,因為分享,就要對所學的內容仔細思量,才能完整呈現,也才會知道自己還有哪些地方需要補強!在此也要先聲明,筆記只是個人紀錄,一定有漏聽、誤解之處,如對不動產有興趣,還是要親自聽陳老師講課才是,臨場的學習效果絕對不一樣!

接下來,我們先來鳥瞰一下陳老師的整體課程架構:

第一單元:買賣房屋應注意事項。

第二單元:產權介紹

第三單元:不動產稅費介紹及計算

第四單元:過戶流程及簽約應注意事項

第五單元:房屋貸款及抵押權介紹

第六單元:如何申辦自用地價稅、自用增值稅及重購退稅介紹

第七單元:車位買賣及陽台補登

第八單元:預售屋買賣及應注意事項

第九單元:房屋租賃介紹

第十單元:特殊身份當事人之買賣

(未成年人、禁治產人、服役軍人、服刑犯人、盲人、華僑、大陸人、外國人、法人)

第十一單元:特殊標的物之買賣(國宅、軍宅、工業住宅、違章建築)

第十二單元:農地及農舍買賣

第十三單元:繼承實務介紹

第十四單元:遺產稅介紹

第十五單元:贈與及贈與稅介紹

第十六單元:公寓大廈管理條例介紹

第十七單元:票據法簡介

第十八單元:強制執行法及不動產法拍介紹

第十九單元:土地法三十四條之一(共有物處分)介紹

第二十單元:房地合一與實價課稅

一路看下來,已經把一般買賣、租賃不動產會碰到的狀況都涵蓋了。

 

接著,我們就來看第一單元:「買賣房屋應注意事項」的筆記整理:

第一單元是總論,讓我們知道買賣房屋應該要注意的事項,之後各單元則詳細探討之:

如果你要買房子,會考慮哪些事情?是:目前房價?預算?地點(臨捷運、學校、公園、生活機能好……)?有哪些費用要繳?……

如果你要賣房子,又會考慮哪些事情?是:要賣多少?收的到錢嗎?要繳多少稅?又有哪些費用?……

回想幾年前會打算買房子的原因,實在是因為在原來的地方待太久了,雖然房東對我們都很好,但仍然感覺缺乏踏實感,於是就在朋友的協助下開始看屋。印象中是晚上來板橋看,逛著逛著就看到這棟新成屋,感覺還不錯,於是白天再來看環境,不錯喔!生活機能很好:有公園、學校、傍晚菜市場、附近就有公車站牌……最重要的,價錢在可接受的範圍,然後上網看大家的風評與應該注意的事。咦~好像也沒想太多,也沒發生什麼事。當然,之前的仲介經驗提供不少幫助,讓自己在過程中比較知道要注意什麼,心會比較篤定。所以在買賣房子之前,心中先有一幅藍圖、架構,列出注意事項(檢核表),是有很大幫助的。當然,有仲介協助很好,但最好自己心中有個底(畢竟錢、房子是自己的),不然遇到兩光仲介,也是很麻煩。

另外,有些人覺得用租的就好,幹嘛花那麼多錢在房子上,未來還要揹貸款,不就受限很多?這就看個人選擇了,每個人的狀況、個性、特質都不同,需要好好面對內心,看看自己需要的是什麼,同時也對自己的選擇負起責任。

 

好!步入正題:「買賣房屋應注意事項」

.買方應思考的事項:請先在心裏想:如果我是買方,我要考慮那些事情?然後與下面列出的項目對照看看:

 (1)房屋(硬體)本身:

   適用性:

a.自住:考量家裡成員種類、人數……

b.自營生意:是辦公?店面?廠房?哪種生意?

  ★自住、自營考量:預算有多少?區域?地段?生活機能?交通?……

   ②收益性:屬長期投資,收益來源一般為租金,要考量:

a.可能不是每個月都租的出去。

b.仲介費。

c.租賃所得稅。

增值性:屬短期投資,收益來源一般為差價。

  ①②③都會考量增值性,請看.如何買到增值屋

   ④瑕疵性:

     a.海砂屋:民國90年以前興建,有可能是。

87年修訂CNS 3090號中規定預拌混凝土最大水溶性氯離子含量如下:(超過規定值時,鋼筋需做防銹處理)

     預力混凝土:0.15 kg/m3  ;鋼筋混凝土:0.3 kg/m3

     b.輻射屋:民國7175年興建的房子,有可能是。

  ab兩項,於付斡旋金時列入斡旋條文:轉定金前要做海砂、輻射屋檢測且出具報告、證明,確認不是海砂及輻射屋,才能轉成定金。

    c.凶宅:無法檢測,需於該屋周遭詢問,比方里長。而賣方則可以以公文向附近消防局、警察局要求出具非凶宅證明。

  內政部曾經函釋有關「凶宅」的認定標準:係指賣方產權持有期間,於其建築改良物之專有部分(包括主建物及附屬建物),曾發生兇殺或自殺而死亡(不包括自然死亡)之事實(即陳屍於專有部分),及在專有部分有求死行為致死(如從該專有部分跳樓);但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為(即未陳屍於專有部分)。但實務上,法院並不完全依照內政部的函釋判決。比方:不在持有期間發生、或死亡於屋外小公,皆有法院判凶宅的案例。

  另外,如果承租人在屋內自殺死亡,出租人可提告繼承人求償,但繼承人可拋棄繼承。參考:房客自殺 房東能否求償?(呂秋遠律師)

   d.漏水屋:要找專業的抓漏專家先看,或者仲介是否有負責?負責的內容是什麼?

 (2)產權(軟體):

   ①產權調查產權資料有登記謄本、測量圖及土地使用分區三種,於第二單元詳細介紹。

    確認當事人是否是所有權人本人?需詳細對照證件,如是特殊當事人,於第十單元詳細介紹。

    檢查證件所有權狀、身分證都可能偽造,但權狀及身分證上都有防偽標記,需要特殊機器辨識,比方:紫光驗證機、紅外線驗證驗偽機,地政機關應該會有。

   ★參考案例:歹徒持偽造權狀詐騙建商簽約金,民眾宜加以防範

         偽造權狀詐騙頻傳 地政機關增購器材驗證

崔媽媽指出地政機關查證和法院公證可減少租屋受騙的發生機率

    履約保證由銀行轉投資的建築經理公司,代為保管買方價金及賣方文件,待所有手續及過戶、交屋完成後,才將價金交給賣方。以消除買方擔心付了錢卻拿不到房子,賣方擔心交出相關文件卻收不到錢的困擾。目前建經公司會收取交易金額的萬分之4-6的費用。

 (3)節稅:持有不動產期間,每年要繳地價稅及房屋稅。買賣時賣方繳土地增值稅(過戶前繳),舊制要繳房屋之財產交易所得稅(併入隔年綜所稅申報繳交),新制則繳房地合一稅(移轉登記後30天內申報繳交);買方則要繳契稅。於第三、六單元詳細介紹。

 

.賣方應思考的事項:如果我要賣房子,要考慮那些事情?

 (1)合理售價:

    進入「內政部不動產交易實價查詢服務網」或各大房仲公司成交行情網頁,參考與自己房屋條件相仿之實際成交案件價位。

    進入「司法院法拍屋公告網」,參考三個月內之拍賣價位。

 (2)安全取款:

   ①自己也要指定代書,避免買方串通其指定的代書詐騙。

   ②自己先行貸款設定,這樣買方貸款銀行會先還賣方的貸款。

   ③履約保證:請看前面提到之「履約保證」。

 (3)節稅:於第三、六單元詳細介紹。

 

 

.如何買到增值屋:常聽人說,投資房地產最重要的三個原則是:位置(Location)、位置(Location)、位置(Location)。除了位置還有什麼?

 1)地段好:生活機能好:食衣住行育樂都符合標準。

 2)人口成長:人口呈現淨流入。請查詢:內政部統計查詢網之「土地與人口概況

 3)房地產供給量少:人口即使成長,但供給量太多,也沒辦法增值。可參考:內政部統計查詢網之「核發建築物使用執照統計

 4)買在起漲前:

   ①注意附近公共設施之建設:詢問里長及民意代表。

   ②參閱「都市計畫圖」,以便知道附近有哪些公共建設,網路搜尋各縣市政府之都市計畫圖即可參考。要小心確認是實質的公共建設,或只是投資客的炒作。

 

◎陳老師也特別提醒,如果要到國外買賣不動產,除了上述事項,尚須注意五率:法律、稅率、利率、匯率、投報率

 

以上即是第一單元:「買賣房屋應注意事項」的筆記整理。

也歡迎分享您買賣房屋後,覺得應該要注意的事情!

 

參考資料:

買房趨吉之道 避開10大交易糾紛

台北市不動產資訊與居住服務整合入口網

內政部統計處

張金鶚主導 不動產自動估價系統上線 

好時價(House+)線上估價公益平台

 

不動產研習營02:第二單元:產權介紹

 

END 煜

 

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